城市,让生活更美好；低碳城市,可以让国家更美好.随着低碳的概念日益深入人心,低碳地产成为房地产业的热门话题,引领着城市建筑的发展趋势.然而,受低碳技术导致建筑成本增加、产业相关技术标准不完善、购房者主动配合不足等因素限制,中国低碳地产的发展大多还停留在初级阶段.本版今日特刊登理论文章,通过分析低碳地产发展瓶颈,探索加快我国低碳地产发展的路径,希望相关领域有所借鉴
自哥本哈根气候变化大会召开以来,低碳经济的概念开始被全世界关注.低碳是指较低(更低)的温室气体(二氧化碳为主)排放,低碳地产则是指二氧化碳排放量非常低的地产.目前,我国建筑相关能耗占全社会能耗比重偏大,房地产业、建筑业碳排放占的比重达到了50％~60％.统计数据显示,我国每建成1平方米房屋,约释放出0.8吨碳.要实现二氧化碳减排的目标,就必须大力推广低碳地产.
西方发达国家正在努力探索低碳地产的发展路径.英国政府为安装小型风力发电机和太阳能电池板的家庭和社区支付费用；日本从材料开采、加工运输、建造、使用维修、更新改造到拆除的各阶段对生态环境都有严格的保护措施；丹麦低碳地产是实现“低能耗、高舒适度”的完美结合.在我国,对于房地产开发企业及产业链上各行业而言,生产、采购、使用、推广低碳节能建材产品,建造更多高效低碳型地产,已是大势所趋.
低碳地产是一项系统工程
低碳地产是一项系统工程.低碳地产是由低碳概念、低碳技术、低碳运行和低碳引导组合成的一项系统工程,并非只是在技术层面实现低碳.一个项目在技术上再低碳,如果业主没有低碳概念,那么项目为实现低碳而付出的所有成本都将被浪费.因此,应该从房地产开发、规划设计、建设、营销推广、媒体传播等各方面践行低碳发展理念,建立低碳发展机制.
低碳地产更节能节水.与其他的环保地产如绿色地产、可持续地产等概念相比,低碳地产更强调能耗带来的二氧化碳排放量问题.因此,低碳地产是通过减少房屋建材的总量与类别选择减少碳排放,如木材比钢材更能减少二氧化碳的产生；水的节约利用,如自来水生产、废水处理都会增加二氧化碳排放,提倡节约和循环用水；社区的绿化建设也应以低排放为指导,不能片面追求绿化效果,还应选择吸附二氧化碳能力较强的乔木和灌木,尽量不选择人工草坪等吸附能力基本为零的绿化方式.
低碳地产设计更为合理.低碳地产应该特别考虑到“邻里结构”,以人的步行距离设置邻里单元的空间尺度,降低机动车使用率.无需机动车代步,即可轻松满足购物和休闲的要求；适当增加建筑高度,以降低建筑密度；合理开发地下空间,节约土地资源；利用高科技手段模拟居住环境,减少能源消耗:通过软件模拟优化室内外的微气候环境,通过合理的总体布置,调整建筑朝向和各栋之间的相互错让,使每栋建筑都拥有较好的日照和通风效果；在增加住户舒适度的同时,还要减少采暖和空调的能耗.
低碳地产已经成为地产业发展的方向,但是在我国,还有以下诸多因素制约低碳地产的发展:
低碳建筑成本增加.无论是能源利用方面的太阳能、地热能、风能、生物能,还是建造技术方面的建筑保温技术、雨水收集技术、垃圾回收技术,都需要付出比传统建筑更高的成本.根据一些开发商的统计,对比未增加节能减排技术的地产,低碳地产可节电50％,节水20％以上,但成本增加的幅度在5％~8％左右.对于开发商而言,由于现阶段低碳地产尚未形成规模效应,成本相对较高,利润空间有限,开发商积极性并不高.特别是在当前我国房地产市场总体上供不应求的情况下,卖方市场格局主导下的大部分房地产开发商更多关注短期收益,对提升地产品质的认识不够,推行低碳地产的动力严重不足.甚至有些开发商打着低碳地产的幌子,其实只对建筑物做了简单的生态处理,在销售时价格就上涨20％.
产业相关技术标准不完善.目前执行的绿色建筑标准为2006年建设部和质监总局联合发布的《绿色建筑评价标准》,广西、江苏、重庆等地陆续建立了地方标准,低碳地产发展已经逐步从示范性阶段步入实际操作阶段.但是由于我国低碳地产起步晚、实践经验少、基础数据不足,现有的评估标准往往偏重于对设计和建设过程的引导,使得评估结果的权威性、科学性和可靠性大打折扣.一方面,评估体系的设置定性条款居多、量化数据较少,过多的主观判断很大程度上影响了评估质量；另一方面,在标准设置上,评估体系侧重建筑环境质量的评价,忽视了建筑本身的经济性和使用的舒适性,影响低碳地产的推广.同时,建筑节能、节地、节水、节材等综合性标准体系尚未建立,过分强调技术应用而缺乏对运行过程整体节能减排效果的评估,也在一定程度上误导了市场和公众.
低碳技术不足.当前我国地产业低碳技术存在研究经费不足、起步较晚、技术不成熟等问题.2009年上海市建设工程安全质量监督总站对112组工程节能材料的监督抽查结果显示,抽样不合格率高达19.6％.其中在某地产项目中,某涂料公司提供的两种外墙保温产品均不合格.另外,太阳能技术也有不成熟之处,如果某个建筑物完全采用太阳能技术,在冬天就很难满足其生活需求.当前我国居民建筑节能意识较为薄弱,在节能与低价面前常常选择低价,间接造成了开发商对低碳技术开发不重视,低碳地产推广较为困难.在技术研发方面还有很多工作要做,有很多难题需要攻克.
缺乏有效的政府管理和产业技术要素.由于缺乏有效的政府管理,在低碳地产发展过程中,各方参与积极性低,开发商责任意识淡薄,设计机构的低碳地产设计能力欠缺,这些因素共同制约着低碳地产的发展.低碳房不等于高房价,低碳地产的主要目标之一就是减少使用成本开支.尽管改造过程确实增加了一定的成本,但是还可以通过规划、设计等来达到相对低碳的目的,这方面的成本也并不高.
缺乏与低碳建筑项目相关的融资平台.政府在建立风险补偿机制、对部分低碳地产项目融资提供信用担保等方面还缺乏经验.据专家介绍,尽管全国各地在努力探索低碳地产融资模式,但目前多是“零敲碎打”,尚未形成有效的投融资机制.同时,中央财政资金是以“以奖代补”方式支出,主要是事后奖励,很难用于项目启动,地方财政和企业的配套资金仍然是最主要的部分,对于一些改造资金不足的企业,资金压力较大.
购房者主动配合不足.由于低碳地产的建造成本通常高于普通建筑,而这部分附加成本往往会转化成用户的负担,在相关税收优惠不足以抵消购房成本的增加额时,低碳地产往往只能成为高档地产的尝试,难以赢得绝大多数市场.对于多数人而言,他们需要低碳,更需要低廉,因此,大多数消费者在节能与低价格面前,会选择低价产品.随着低碳技术应用的成熟,低碳房产势必走上产业化的道路,低碳房产的价格将更加平民化,但显然这是一个长期的过程.
尽管低碳地产发展还存在诸多障碍,但是它仍是未来城市地产业的方向.对于其健康发展,笔者有如下建议:
政府应通过更多强制性规范及鼓励政策推进低碳地产发展.从英国、美国等低碳地产推行较成功的发达国家来看,在低碳地产发展的起步阶段,政府的推动和扶持是重要手段.英国、美国政府为支持低碳地产发展,纷纷为低碳地产的评估和实践提供财政支持和税收优惠政策,减少开发商和住户的额外支出,促使低碳地产被社会广泛认可.只要政策得当,发展低碳地产不仅不会抬高房价,还会让房价降下来.因此,建议政府在这方面尽快制定鼓励科技创新、节能减排、使用可再生能源的政策,并出台减免税收、财政补贴、政府采购、绿色信贷等措施.
加快低碳地产行业标准体系的建立.从英国、美国、日本等低碳地产推行较为成功的国家来看,它们都有一套科学、完备、适合本国甚至世界的低碳地产评估体系.我国虽然也出台了一些标准和技术细则,但是仍存在部分项目为评级、评星而建的现象.在评估体系的标准制定上,应坚持强制与指导、理论与实际相结合的原则；在国家层面上,应规定低碳地产应该达到的总体要求,提高相关节能技术标准,严格最高能耗标准；在执行层面上,结合当地气候、资源、经济以及社会文化特点,由地方管理部门因地制宜地制定评价标准,中央管理部门对其进行论证和评估.
开发商应该主动建设低碳地产.从目前影响低碳地产推广的原因看,房地产企业应该承担更多责任.在地产开发建设中,开发商应该主动使用低能耗、低排放的建材和太阳能光热、光电等新能源,加强中水循环利用,做好建筑的内外墙保温和通风采光等.目前,低碳地产的开发成本每平方米只比传统地产增加200元~300元,这对于开发成本来说,只占了很少的比重.如果企业担心成本问题,可以先从低成本的方法入手,只要设计合理,低碳并不一定等于昂贵.
破解技术难题,使低碳地产向平民化发展.北京、江苏、安徽等地的节能实践表明,低碳地产和节能技术走向平民化,是完全行得通的.如果开发商严格选用材料,设计好采光、通风等,业主就不需要过多装修.减少了装修活动,也就减少了碳排放.日本在上世纪90年代提出了“与环境共生地产”的理念,提倡选用太阳能供电系统、分区空调系统、智能照明系统、水回收系统等与环境相协调的装置,成本并不高.
地产建设工业化,降低碳排放.地产产业化是欧美等发达国家流行的一种房屋开发方式,楼梯、墙体、外墙面砖、窗框、卫生间等都可以标准化、批量化生产,然后在现场进行拼装.实施“工业化地产”后,建筑垃圾减少83％,材料损耗减少60％,建筑能耗碳排放降低50％以上.因此,必须实现地产工业化,大力推广太阳能、地热能,利用节能墙体材料,并通过地产部品部件的标准化、工业化生产,促进地产业的可持续发展.
